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住所変更などがある場合は、事前にご相談ください。
上記費用の中には抹消後の登記事項全部証明書（登記簿謄本）・共同担保目録付１通の費用が含まれています。
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住宅ローンを全部返済したら、取扱銀行から「早く抹消登記をしてください。」といわれたのですが、どうしてですか？ |
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ローンを全部返済したのであれば、抵当権の効力はないのでこのままにしておいてもよいのではないかと考えますが、抹消登記をする際に申請書に添付する銀行の資格証明書の有効期間が発効日から３か月です。この期間を経過すると銀行にまたこの書類を出していただかなければならず、手数料もかかります。銀行サイドにしてみれば余計な手数がかかります。余計な費用と手数がかからないように早くしておいた方がよいでしょう。 |
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相続登記に必要な戸籍等はどこまで集めたらよいのですか？ |
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◆死亡した人の必要書類
・ 死亡の記載がある戸籍（除籍）謄本
・ 死亡時の住民票の除票（この住民票の除票は本籍等を省略しないもの）
・ １０才頃から死亡までの家庭関係（相続人）のわかる戸籍、除籍、改製原の
謄本等
◇除籍謄本等を必要とする理由
結婚するまでは、父母（母、祖父母、兄等の場合もあります）の戸籍に記載さ
れていますが、結婚すると夫婦の新戸籍ができます。父親の戸籍にいる間に
他の家の養子になったり、養子を貰ったり、あるいは結婚前に子供がいたり、
結婚したが離婚したなどの時、相続の権利のある者がいることもあります。
そこで、他に相続人がいるか、いないかを確認するために結婚前の戸籍、つ
まり結婚した当時の父親（死亡した人の父親）の戸籍、または、除籍謄本が
必要になることもあります。また、転籍をしている時は、転籍前の除籍謄本等
が必要になることもあります。
登記所では、このように相続人の全員が分かる書類を提出しないと相続の登
記を受付けてくれません。これらの書類の取寄が不慣れ、あるいは遠方で大
変な場合は、当事務所で郵送で取寄します。
◆相続人（夫 妻 子 父母 兄弟姉妹 孫 甥姪）の必要書類等
・ 相続人全員の戸籍抄本 住民票抄本（本籍の省略しないもの） 印鑑証明書
・ 相続登記をする不動産の評価額証明書（市役所の固定資産税係でもらう）
・ 不動産を取得する人の印鑑
◇遺産分割による相続の場合 遺産分割協議書及び相続人全員の印鑑証明書
相続人の間で遺産を分けて相続するには、遺産分割協議書が必要です。そし
て、この協議書に、相続人全員が署名捺印（実印で）しなければなりません。
協議書を既に作成している場合は、それをお持ちください。まだ作成していな
い時には作成いたしますので遺産をどのように相続するかを決めてください。
相続人の中に未成年者がいる場合は、家庭裁判所で選任された特別代理人
が未成年者に代って、署名捺印（実印で）することになります。
◇特別受益者のいる場合 特別受益証明書と印鑑証明書
相続人の中に、亡くなった人から相続で取得する以上の財産を貰った人を特
別受益者といいます。この人は、遺産を取得しません。この場合、特別受益者
であるこのと証明が必要です。
◇相続を放棄した人のいる場合 家庭裁判所の相続放棄申述受理証明書をお
持ちください。
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遺言書を作成したいのですがどうしたらよいのですか？ |
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遺言書には自筆証書遺言と公正証書遺言があります。
自筆証書遺言は、遺言者が、その全文・日付・氏名を自書し、これに押印することで成立します（証人の立ち合いも不要です）。費用もかからず手軽な方式で、遺言の内容だけでなくその存在も秘密にしておくこともできますが、遺言書の偽造・変造・滅失・未発見のおそれがあり、方式違反等によって無効になる確率も高いものです。
また、自筆証書遺言で登記をする場合、裁判所において、検認の手続きが必要となります。
公正証書遺言には
① 証人2人の立ち合いがあること
② 遺言者が遺言の趣旨を公証人に口授すること
③ 公証人が遺言者の口述を筆記し、これを遺言者および証人に読み聞かせること
④ 遺言者及び証人が筆記の正確なことを承認した後、各自署名押印すること
⑤ 公証人がその証書が以上の適式な手続きに従って作成したものである旨を付記
して署名押印すること
以上5点が求められています。遺言書の原本は公証人役場に保管され、正本が遺言者に渡されます。公正証書遺言は裁判所の検認の手続きが不要ですので、他の相続人を呼び出すこともなく、その遺言書で速やかに相続登記ができます。
子供さんがいない御夫婦の方はお互いに遺言を残しておくことをおすすめいたします。 |
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離婚したいのですが、どのような点に注意したらよいのですか？ |
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離婚には協議離婚と裁判所の手続きによる離婚（調停離婚・審判離婚・裁判離婚）があります。
協議離婚においては、当事者双方と証人2名が署名押印した離婚届を市町村に提出し、それが受理されれば成立します。
お互いの協議で離婚条件が整わない場合には、まず家庭裁判所に調停を申立てます。調停の場で、慰謝料・財産分与・子供の親権・養育費等話し合いがなされます。調停が成立しなかった場合に審判離婚、裁判離婚となります。
協議離婚であっても、慰謝料・財産分与・子供の養育費等納得のいく合意をし、支払いが滞ったら強制執行に服する旨陳述した公正証書を作成しておくことをお薦めします。 |
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アパートを退出したのですが、修繕費用が多額であるといわれ敷金が戻ってきません。
一人暮らしですので、部屋の中は入居した時とほとんどかわりありません。 |
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原則として、自然損耗の修繕費用を支払う必要はありません。たとえ契約書に原状回復を求める条項があったとしても、それは賃借人の故意・過失、通常でない使用をしたために発生した場合の損害の回復について規定したものと判例は解しています。
敷金返還トラブルを起こさないためには、退出時に必ず貸主、管理会社の立ち合いを求めて、自然損耗であるかどうか確認して文書に残してください。退出時に立ち会わない管理会社からは、不当に高く請求される場合が多いようです。管理会社が特約の存在を強調する場合、粘り強く敷金返還を求めるべきで、家庭裁判所の調停手続きを利用するのもよい方法です。 |
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アパート経営をしているのですが、借家人の1人が契約に違反して3ヶ月分の家賃を滞納しています。どうしたら出てもらえるでしょうか。 |
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まず、期限を定めて未納賃料を請求し、支払いがない場合は賃貸借を解除する旨の内容証明郵便を出します。期限までに支払われなかった場合には、裁判所に建物明渡請求訴訟又は調停を提起するのがよいと思われます。
いずれも費用がかかりますし、最終的には強制執行しなければならないこともあると思われ、費用も重みます。 |
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2年前に親の家を相続しました。相続登記完了時に権利証ではなく「登記識別情報」というものをいただきました。今度この家と土地を売ることになり、買主が頼んだ司法書士から、この登記識別情報と印鑑証明書、実印を押印した委任状をあらかじめ預かりたいと言われましたが、売却代金をいただいていないのに渡してしまって大丈夫なのでしょうか。 |
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登記識別情報について、詳しくはここをクリックしてください。
不動産を売って所有権移転の登記をするとき、売主側の必要書類として登記識別情報を記載した書面、印鑑証明書および実印を押印した司法書士への委任状があります。登記識別情報は本来その不動産の名義人本人しか知り得ない情報であり、委任状へ署名及び実印の押印もまた、本人しかすることができない行為です。これらの書類を司法書士に渡すということは、売主が司法書士に対し「確かにこの不動産を買主に売ったので、所有権移転の登記をしてください。」との意思を表明することと同じであるといえます。
司法書士は、売主の本人確認をするため、登記識別情報の有効性確認を前もって行い、取引の場にのぞむためそういった申出を行ったものと思われます。法務局に両社で行き、有効性を確認すれば、売買もスムーズに運ぶものと思われます。 |
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